怎样认定农村房屋买卖合同的效力

农村房屋买卖合同的效力，要分以下情形来进行认定，首先第一个如果该房屋属于试点地区范围内的，那么根据党中央2016年所作出的改革试点规定。如果是说该房屋是在改革试点范围内的，那么这个合同效力要根据当地的政策来决定是否有效。第二种情形，如果不在改革试点范围内，那么就要看这个买卖双方是否为同一集体经济组织成员；如果双方之间是同一集体经济组织成员宅基地的买卖，并没有造成宅基地的流失，所以双方之间所签订的合同是有效的，那么如果双方之间的买卖双方，特别是买方不是本集体经济组织成员，是外村的村民或者城里人来购买这个房屋。由于这个宅基地已经超越了本集体组织之间的一个流转，所以该种买卖通常情况下是被认定为无效的。那么综上所述，对于宅基地的买卖或者农村土地上房屋的买卖，那么综合而定要看你是否在试点范围以及是否买卖给同村的村民来综合而定。那么如果是说你不是在同村的范围内来进行买卖，那么这个合同是被认定无效的。合同被认定为无效之后，房屋或者宅基地是否要进行返还，那么这个就会涉及到合同无效之后的一个返还问题。那么对于是否返还，从为了鼓励诚实信用原则鼓励稳定正常交易来看，法院会根据买卖房屋的时间以及是否遇到征地拆迁不同情形来进行来判定，如果说买卖的房屋长达十多年以上，那么买受人已经在当地形成了稳定的居住，然后户口也进行了迁入。那么此种情况下，法院一般不会判决房屋返还，如果说是因为征地拆迁，出卖人要求确认房屋买卖合同无效或者宅基地买卖无效，那么法院也会根据双方过错来平衡各方的一个利益，共同来分割拆迁安置利益。

法律依据

《土地管理法》第六十二条第五款、第六款

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。