企业拆迁，做好这7项准备工作，有助于获得更多合理补偿

拆迁来了，企业要做好哪些准备?俗话讲，好的开始是成功的一半儿。作为企业在拆迁中所遇到的问题，不比普通的住宅要复杂得多，所以在拆迁开始的前期，如果对一些以后可能遇到的问题进行梳理，提前布局，未雨绸缪，可以让我们在拆迁的过程中更好地做到临危不惧，游刃有余。

拆迁开始的前期，被拆迁企业所做的准备应该包括以下几项：

第一，了解项目的背景

主要包括拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁还是国有土地上的拆迁?拆迁的主体是谁?项目的规划内容是什么?拆迁的期限、拆迁的规模是否和公共利益相关联?拆迁的补偿总额是多少?这对企业客户确定心理价位很重要，项目是否得到区县级以上主管部门的批准?是否履行了相关征收补偿条例的法律文件?是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见?是否按照2011年公布的《国有土地上征收和补偿条例的规定》的法律程序?

第二，吃透各项拆迁安置补偿的政策

虽然拆迁方所制定的各种补偿政策的标准都普遍偏低，在我们确定补偿要求的时候仅有参考价值，但是还是要对具体的政策进行细细的研读。因为只有充分了解的情况下，才能质疑其中政策的不合理、不合法之处。

另外，我们在办案的过程中经常遇到补偿项目补偿缺漏的情况，比如明明项目的实施意见里包含了停产停业的损失，但拆迁方偏偏告诉你，你的条件不符合，你的企业没有停产停业损失或者告知你这个项目没有土地补偿。这都是我们在拆迁维权中经常遇到的问题。

第三，整理企业资产，准备企业财产清单、材料清单

企业拆迁尤其是大型的厂矿企业拆迁以及工厂拆迁，一定要在拆迁开始之前，对自己的资产做到心中有数。不能指望评估公司帮我们解决企业到底有多少财产的问题。

因为我们都清楚，评估公司是拆迁方指定或委托的，评估价格有很大的随意性。财产清单主要包括企业范围内的土地面积、厂房、办公室、员工宿舍的面积、不可移动的机器及附属设施的清单，可移动但是移动后会导致设备贬值的损失清单等等。

这样的预估可以防止评估报告缺项、漏项损害我们的合法权益。最重要的是还可以让我们对其自身具有土地、房屋、设备搬迁，设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和做到心中有数。可以让我们在客观事实的基础上做到合理的评估。

材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证各种的协议、厂房的建设工程、规划许可证、营业执照、纳税凭证等等。有的需要保存好，列好清单。没有且重要的，应想办法尽量解决。

第四，进行企业自我的体检，消除法律隐患

当拆迁中的博弈进行到一定程度的时候，拆迁方会使出各种手段对被拆迁企业施加压力。比如让税务局去查企业的税收、消防、安全生产等方面的问题。发现问题，甚至制造问题，对被拆迁企业进行处罚。这时候就需要我们打铁还需要自身硬，对各种可能出现的问题进行预估，提前防范，提前布局。

因此，对即将到期的银行贷款也需要认真对待。如果没有遇到拆迁到期的银行贷款，可以通过相关的手续以新贷还旧贷或者申请延期。一旦遇到拆迁，情况就可能发生变化。实践中，我们就遇到过这样的案例。

企业贷款到期后，拆迁方促使银行起诉被拆迁企业。在诉讼中，又将企业的资产做了基地的评估。企图通过申请财产执行的方式结束拆迁。一旦企业在这种时候资金周转不顺畅，就会非常的被动。甚至还会带来致命的打击。

第五，建立信息渠道

企业在经营中积累了一些社会关系，不一定能对补偿价格直接发生作用，但是了解搜索信息很多都是可以做到的。被拆迁企业要有意识地建立信息渠道，要做到随时能够了解拆迁进展的相关信息，包括拆迁方的信息和其他被拆迁方的信息。

有了准确的情报才能进行决策，知己知彼才能胜券在握。所以听到要拆迁的消息后，就要考虑怎么建立信息来源渠道，切勿因为信息不对称，导致自己错失获得有利补偿的良机。

第六，专业人员的准备

一般比较大的企业遇到拆迁时，会聘请专业的律师和专业的评估以及财会人员会对账目梳理和资产的评估，然后准备好谈判方案和应急预案。这也就是为什么我们在看到一些比如说上市公司以及一些大型企业的一些公告中，他们所获得的企业搬迁或者拆迁补偿金额都是非常的巨大。因为这些企业都会有专业的人员对他们进行评估以及资产的梳理。

那么，从法律层面上来看，一旦与拆迁方正面儿接触后，就要预防产生财产风险和人身风险。一般最主要的就是提前做好法律保护措施，防止拆迁方进行强制拆迁或者违法拆迁。

第七，要做好长期的心理准备