经营中的门市要拆迁，怎么计算赔偿对被拆迁人最有利?

一、案情简介

湖南岳阳的李先生家里经营着20多亩果树，在自己家临街开的门市进行销售，由于技术有限，李先生只能通过这种渠道进行销售，政府要征收拆迁李先生的房子，门市是他唯一卖水果的途径，但就在大部分水果还处于滞留阶段，销售处于困难的时候，这样李先生的损失之大是无法想象的。

二、律师分析

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。按照法律规定，带有经营性质的房屋主要有以下几种方法进行评估，供被拆迁人参考。

1、市场法

指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场法以房地产价格形成的替代原理为其理论依据。适用市场法的对象是特定的，通常为具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

2、收益法

收益法，又称收益资本化法，是指通过对被评估资产未来一段时间内可能取得的收益进行估算并将其折算成一定数值，以此求取被评估资产价格在一定时点、一定产权状态下体现的价格的一种资产评估办法。采用收益法估价求得的价格成为收益价格。收益法的理论依据是经济学中的预期原理。

被评估资产的效用越大，获取利益的能力越强，评估得出的价值也越大。收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产：如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产;而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不使用。例如，政府办公楼，学校公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。

3、成本法

成本法，又称逼近法、原价法、承包商法，是求取被评估房地产在估价时点的重新构建价格(重置价格或重建价格)，扣除折旧，从而估算被评估房地产的客观合理价格或价值的一种资产评估方法。

成本法的理论依据可以从买卖双方角度分析。从买方角度考虑，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能让高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果超过，则成本过高。从卖方角度考虑，成本法的理论依据是产生费用价值论，即卖方能够接受卖出的最低价格不能低于其开发或建造该房地产已花费的成本。

4、假设开发法

假设开发法，又称剩余法、残余法，它指估算开发完成后在不动产正常交易价格基础上扣除不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。

三、维权建议

1、作为商铺的被拆迁人，在拆迁前要对自己的合法经营性进行审查，如果有漏洞要及时进行补正，避免影响后期的补偿。

2、作为被拆迁人，如果商铺是住改商的，审查其是否符合商铺的补偿标准，是否属于历史遗留问题，是否取得相应的手续。

3、审查其土地和房屋的合法性。

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