协议离婚后房产分割原则是怎样的,哪些房产离婚不能分割

1、男女平等原则

男女平等原则是宪法原则，也是婚姻法的基本原则。对夫妻共同财产，夫妻双方都有平等的所有权及处理权。表现为：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

2、保护妇女、子女权益原则

整体来说，我国目前妇女的经济状况仍较男性差，为保证妇女不因经济问题影响离婚权利的行使，不因离婚而出现生活水平的严重下降，甚至导致生活困难情形的发生。在离婚财产分割中，应做出倾向于妇女权益保护的裁决。另外，为保障下一代的健康成长，不致使他们在父母离婚后生活水平的急剧变化，在分割共同财产时应对直接抚养小孩的一方进行倾斜照顾。

3、照顾无过错方原则

由于一方过错引起的离婚案件，在分割夫妻共同财产时要照顾无过错的一方。所谓过错，是指一方有通奸、姘居、重婚、家庭暴力、虐待和遗弃家庭成员等行为。一方的过错行为给另一方带来极大的身体及心理伤害，也严重破坏了夫妻情感。在做离婚财产分割时，无论是无过错方主动要求离婚，还是被起诉要求离婚，都应在分割夫妻共同财产时得到照顾弥补其所受到的身心伤害。

4、有利生产、生活的原则

分割夫妻共同财产时，应考虑是否有利于生产和生活。首先，不得破坏财产的使用价值和经济价值。其次，要尽量使分割后的财产一如既往地保持其功用。如对一方工作、职业需要的工具、图书，应分割给需要的一方；对有特殊价值的财产，分割时应考虑其来源；对共同经营、承包的项目，应分割给有经营能力和经验的一方。对生活必需品侵害时，要考虑当事人、子女的实际需要。

5、尊重当事人意愿原则

夫妻共同财产的分割，应当尊重当事人意愿，夫妻双方可以对共同财产的分割自由协商处理。自由协商的前提，应使双方处于无任何外来压力的情况下做出。自愿分割夫妻共同财产表现是，夫妻共同财产可以是一方多分，另一方少分，甚至是全部夫妻共同财产由一方享有。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，依法驳回当事人的诉讼请求。

6、不损害国家、集体和他人利益的原则

夫妻离婚分割财产时，不能损害国家、集体和他人的利益，不能把属于国家、集体和他人所有的财产，当做共同财产分割掉。例如，夫妻双方租住的私房或公房，在离婚时就不得分给另一方所有。又如，一些合伙经营的企业，在合伙人夫妻离婚、分割共同财产时，不能擅自分割合伙财产，而是要先从合伙财产中分出该夫妻合伙人应得的财产份额。如果属于夫妻共同财产，再由夫妻双方进行分割，不能损害其他合伙人的利益。

离婚不能分割是哪些房产

1、借用他人身份购房

根据我国物权法的相关规定，房屋是以房产证上登记的权利人来认定房屋产权的归属的，而且规定房产证上的记载与房屋登记主管机关登记簿上记载的权利人不符的，除非有证据证明房屋登记簿上的记载有错误否则就以房屋登记机关的登记簿上的记载为准。

2、以子女名义购房

从法律上来讲，对于此种情况，虽然孩子是未成年人，属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，但是他们的民事权利能力是不受限的。也即孩子可以成为享有房屋的所有权人。如果房产证上登记的是孩子的名字，那么孩子就是房屋的主人，作为父母只是可以在孩子未成年前，具有代管房屋的权利，但是不能因此就取得房屋的所有权，而且父母除非为了孩子的利益考虑，否则不能处分此房屋。

3、购买商品房未及时办理产权证

根据我国法律，房屋所有权证是认定房屋权属的法定凭证。在具体实践中，很多人购买房屋后常会因各种原因未能及时办理好产权证。比如，因开发商的相关报批手续不齐全导致无法办理，或是购房自身为了节省各种费用，不想办理产权证，以为有买卖合同及付款发票就行。

对于上述情形，在离婚财产分割中，若双方当事人无法协商一致起诉到法院时，法院就会以产证无法认定而不做处理。签订了购房合同，依约支付了房款，只是能够证明自己能够依约享有合同项下权利，但是要证明享有独立的产权，唯有产权证不可。更何况在现实生活中，开发商反悔要求退房的情形也不在少数。

4、购买二手房未及时过户

在离婚财产分割中，对于未办理过户手续二手房的分割，若双方当事人未能就此达成一致(实际即便双方达成了协议，在事后的产权变更时也会遇到诸多麻烦)，法院会因该房屋的产权涉及案外人而不作分割。要么先中止本案审理，待当事人另案诉请确认产权后再恢复庭审；要么在本案中不作处理，只对其他财产进行分割。

5、自建房未审批

从法律上来说，违规自建房不论是否在合法的宅基地上所建还是违规占地所建，对于房屋的使用者来说都不具有合法的产权。而即便如此，由于宅基地的审批往往只能是该属地的集体组织做出，常常表现是该地块的土地使用权由配偶的一方父母所有，另一方当然是无法分得的，更不用说是违规盖建了。

6、受赠、继承未过户

在现实生活中，父母、亲属、至交好友之间，通过赠与合同和遗嘱、遗赠或者遗赠抚养协议，将自己名下的房屋交由他人享有的情况并不少见。而在婚姻家庭中发生最多的情形是，配偶一方的父母去世后未进行遗产分配，特别是对于法定继承人不止一人的情况，出于各种原因，各继承人之间并不进行遗产分配，而该房屋的产权人也一直未变更，在此情形下，各方当事人和睦相处还行，稍有不慎则会纷争不断。

一个直接的后果便是，在离婚案件中，享有继承权的一方常常是故意与其兄弟姐妹协商一致，对于遗产中的房屋不进行分配，导致在离婚诉讼中，另一方无法保护应得的权益。而这种故意不进行遗产分割的做法，在目前的法律框架下，还无法进行救济，造成有“冤”无处申。

7、房改房未到位

房改房本身是政策下的结果，在实际到位(落实产权)时，往往又会因各地方、各单位的政策面的原因要拖不短的时间才能办理完毕。若在此期间发生婚姻的变故，非房屋产权单位一方的职工在主张权益时常常受挫。

8、只有使用权没有所有权的房屋

在离婚案件中，对于承租公房的分割使用同样是一大难点，特别是自管公房的分割，更是难上加难。在实践中，产权单位往往会对本单位职工做出偏袒，或者是串通假退房，或者是向法院出具不允许外单位人员承租的证明，使得非产权单位职工一方的权益受损。