购买动迁房风险有哪些?

由于其安置对象为特定的动迁安置户，因此此类房屋的买卖除受法律、法规的规定外，还受当地政府有关政策的制约。所以买动迁房时，首先要弄清安置房的性质，看房屋的产权归谁所有，不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险也不一样。第一类动迁安置房屋，由于交易时间较长，受到市场因素的影响，往往需要买家承担较大的法律风险。这主要表现在房价上涨后上家有意反悔、找合同漏洞逃避法律责任追求己利益，或者为履行合同设置障碍。若购买的安置房没有定位，其风险较大。尽管买方和卖方都能知道房屋的大致坐落位置，但不能确定所建安置房的具体结构、朝向、环境等，办理过户等手续也会较长。所以在购买这类房产时，签订一份有效的、可操作的买卖合同就显得尤为重要。销售合同除了要具备一般销售合同的主要条款外，还要对房屋增购等费用的支付方式、延期交房等方面做出明确约定。一般情况下，购买这类房屋，可根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，签订附条件合同，以保证买卖合同的有效性，并在具体细节上做出明确的约定，以防对方反悔，最好请专业的房产律师进行指导。二、二类房屋拆迁与一般商品房交易一样，风险相对较小。房屋买卖可能存在的风险如下：（1）政策因素。按照有关法规和政策规定，动迁房一般可分为两大类：一是为因重大市政工程搬迁而修建的配套商品房或配购中低价商品房。这种产权虽然属于个人，但在取得所有权的一定期限内不得上市交易。二是因房屋开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。(相对于市场价格)。这类商品住宅与一般商品房相比，属于被安置人的私有财产，不受转让期限的限制，可以自由上市交易。（2）价格因素。当前的动迁房买卖大多是签订了拆迁安置协议，但房屋尚未交付。因安置协议从签订安置协议到交付，中间间隔时间长、变化大，尤其是价格不断上涨，到交房时价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损害，因而拒绝交房，要求加价，最终导致矛盾激化，引发诉讼。(3)人为因素。“公有房屋是房屋买卖风险的最大制造者。它们通过寻找合同漏洞、逃避法律责任追求己方利益，或为履行合同设置障碍。共有方依据《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意”和第6条“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，请求确认房屋买卖合同无效。