楹庭律师｜征拆补偿看面积，你知道是怎么算的吗？

实践中，土地征拆项目的过程复杂。被征收房屋的面积计算，无疑会直接影响到被征收人所能获得的补偿安置。

有时候会出现因面积计算错误而导致征拆补偿款缩水的情况，究竟该怎么计算被征拆的房屋面积呢？

房产证面积和实际测量面积不一样，是房产证为准还是实地测量为准？我家的空地院落的面积怎么计算？那征收补偿领域所称的“房屋面积”，都包含哪些呢？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。

第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。综上可知，在房屋征收实践中，所谓“面积”指的是建筑面积。

当房产证上记载的面积和实际面积存在差异时，征拆户如果可以提供房屋产权资料或者其他相关资料能够证明房屋产权证的面积，就应当按照资料中记载的面积进行补偿。

值得注意的是，如果征拆户对测量人员资质不放心、对测量结果有疑问是可以要求对方进行解释说明的，对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价评估机构应当向其作出解释和说明。

如果对评估有异议可以申请复核评估，对复核评估有异议可以申请专家鉴定。如果仍对面积测量结果有疑虑，还可以申请法庭进行实地测量。

一般而言如果测量的面积大于记载的面积，则按照实际测量的面积进行补偿，房屋面积的确定对于征拆补偿的多少有着重要影响，一定不能吃哑巴亏，主动维护自己的权益，直到测量结果符合实际情况为止。

根据《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》的有关规定：“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价，一并予以征收补偿。”

也就是说，征拆户的合法使用国有土地院落以及空地是有补偿的，要按照征收时房地产市场价给予补偿。如果征收方并没有将这部分面积给予补偿，想能省则省的话是行不通的！被拆迁人可以凭以上规定，主张对院落、空地等土地享受补偿。

首先，未登记面积不等于违建面积，登记是物权确权行为，而不是判断建筑物是否合法的标准，因此对未登记面积一律不予补偿是错误的。

其次，对于在征拆过程中发现的未登记面积该如何处理法律有明确规定，那就是应该由有权部门进行调查确认处理，如果房屋在建设时不违反国家法律，仅仅是由于各种原因未登记确权，那就应该作为被征拆人的合法建筑依法补偿。

法律只规定违建面积不予补偿，可没有规定无证面积不予补偿，而是规定对无证面积应该依法调查有关事实后，根据具体情况做出处理认定。

对于无证房屋的面积测算目前没有统一规定，由于以前房屋登记制度不健全及其他历史原因，不少房屋都有这种未登记的情况，各地区对于无证房屋的面积测算规定也不尽相同。

如果征收方对应补偿面积的认定有误，对被征拆人有权利对征收方这一行政确认行为先行及时诉讼，以免该认定行为生效后给被征拆人造成难以挽回的后果。

因为根据法律规定，行政确认行为做出后，被征拆人要是不及时复议或者诉讼要求撤销，那么这个确认就是有用的，到时被征拆人再认为补偿太低不签订补偿协议，征收方就可以依据这个认定做出补偿决定，到时再在补偿面积上提出疑问已为时已晚。