二手房产权怎样查,不能买的产权不明房屋有哪些

近一段时间以来，“小产权房”市场又有些暗流涌动。国土资源部、住房和城乡建设部也曾联合发文，多次强调坚决查处“小产权房”建设、销售行为。然而，类似的贪图“小产权房”便宜、寄希望于“转正”、蒙混过关等情况仍有出现。购房者到底该怎么查询房屋产权，什么样的房子不能买呢?二手房产权怎样查?第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。1.房主是谁，假如是共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;2.档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本;3.登记日期，此日期为该项交易的签订日期;4.成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品;5.其他内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深地了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。不能买的产权不明房屋有哪些?小产权房不受法律保护产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。买房前，我们就要核对出卖人是否具有产权，查明卖方提交证书的真实性也要放在首位。同时，土地权属不清的房屋也买不得，“小产权房”问题就是如此。根据土地管理法的规定，城市居民从事建设应当依法使用国有土地，农村居民每可申请一处宅基地，农村土地不能用于非农用途，因此才说大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。违规违章的不买违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲，违章建筑大体可分为两种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上，但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权，还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除，因此购房者购买此类房屋是没有任何权利保障。另外，可能被列为危房的房屋也要避开。如果房屋一旦属于危房，不但居住会有安全隐患，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况，做出是否属于危房的初步判断。进一步的，还要小心已经被列人拆迁范围的房屋。一般情况下一两年内将被拆迁的房子，能够在各区的房地产交易所(中心)查到。此外，购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况，或者到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结、委托中介公司帮助查询等等。“声明”缺失的不买房屋所有权共有是最需要多方声明的，共有意味着房屋的所有权人不是一个人，其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下，共有人要处分房屋，必须征得其他共有人的书面声明同意。否则，即使进行了处分，这种处分也是无效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。即使没有共有关系而只有租赁关系，也可能出现问题。按合同法规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件承租人有优先购买权。因此在购买二手房时，还应考察所购房屋是否存在租赁关系。如出售人没有通知承租人，没有承租人书面声明放弃优先购买权承诺，买房后也会有后患。抵押查封的不买抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由于抵押权是一种物的担保，其最大的特性就是优先受偿权。因此将已经抵押的房产进行转让会损害抵押权人的利益，为此，《物权法》明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。显然，如果购房者稀里糊涂购买已被抵押的房屋，无疑是要上当受骗的。同样的，被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋，其所有权的转移不得对抗这种公权力。如被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施;被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。转让条件不符的不买最后，不符合房屋转让条件的房屋也买不得。比如，按照国家保障性住房的相应规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府缴纳土地收益等价款，政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房也要当心。还有的单位在向职工出售房改房时，在售房合同中作出了某些限定，如“未住满五年不得转让”等，因此购买房改房时也要注意查看原购房合同是否有此类的特殊约定。另外，一些房改房的面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的，在二次转让时如原产权单位认定超标，则必须先将超标问题处理完毕才可上市交易，购房者所购买的房屋只能是超标已经处理的房屋。