小产权房买卖协议的效力问题

关于小产权房买卖的效力问题，我国并没有统一、明确、具体的法律法规和相应的司法解释来规定，司法实践中各地法院只根据当地的实际情况来分别处理，因此在处理结果上也不尽相同。小产权房买卖协议也是一种合同，判断其是否有效应遵从合同法则。依据合同法规定，合同无效的情形有以下五点： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

小产权房买卖协议是其双方的真实意思表示，出卖的房屋虽是小产权房，但并不是违章建筑，卖方对该房屋有处分的权利，其出卖该房屋非但没有损害国家、集体或第三人的利益，也没有损害社会公共利益，而且对买卖双方均有益，一方面房屋卖给别人有了收益，另一方面买房以低于市场价格价格购买到了可以居住的房屋，双方均有利可图。其房屋买卖协议也没有违反法律、行政法规的强制性因此不存在合同无效的情形。

小产权房买卖合同，也是一种房屋买卖合同，属于债权关系，只是其由于证件不齐全，不能发生物权变动的过户登记手续。买方明知或者应知购买房屋时是小产权房，不能办理权属证件，只是因为便宜才购买，而且是用来居住，说明购买时并没有要求办理过户登记的意思，如果以房屋不能发生物权变动登记来认定该房屋买卖协议无效，反而违反了当事人的意思自治原则，不利于交易的安全。即使房屋被拆迁，买方到时还可以再提起赔偿诉讼。因此就目前情形而言，认定小产权房买卖协议有效更符合意思自治和诚实信用原则。